Entrée en vigueur le 1er janvier 2013 pour une durée de quatre ans, la loi Dufot est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Il permet à tout contribuable français de réduire ses impôts via l’acquisition d’un logement répondant à certaines conditions d’achat et de location. Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif s’appelle désormais la loi Pinel.
La réduction d’impôt
La loi Duflot permet à tout contribuable français, qui investit dans un logement neuf afin de le louer, d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 18% du montant total de son investissement. La loi Pinel, qui est entrée en vigueur depuis le 1er septembre 2014 élargit les taux de réduction à 12% (6 ans) et 21% (12 ans), ceci offrant de nouveaux avantages afin d’investir en loi Pinel. Néanmoins, toutes les mesures de la loi Pinel ne sont pas encore entrées en application en ce qui concerne les investissements actuels. C’est notamment le cas de la mesure qui prévoit de louer le logement aux ascendants/descendants (effective depuis le 1er janvier 2015).
Exemple:
Pour l’achat d’un T3 à 180 000€ vous déduisez 3 600€/an sur vos impôts.
En contrepartie, le contribuable s’engage à respecter huit conditions spécifiques.
Les conditions
1. CALCULER LA REMISE D’IMPÔT SUR UN PRIX PLAFONNÉ À 5 500€ PAR MÈTRE CARRÉ
Le prix du logement Duflot est plafonné à 5 500 €/m2. Il n’est pas interdit d’acheter un bien au-dessus de ce plafond. Cependant, au delà de ce seuil, la réduction d’impôt n’est pas applicable.
Exemple:
Pour un appartement de 48m2 à 275 000€, la réduction d’impôt est calculée sur la base du prix maximum du logement: 48 x 5 500 = 264 000€, soit une réduction d’impôt de : 18% x 264 000€ = 47 520€ sur 9 ans.
2. INVESTIR DEUX FOIS PAR AN POUR UN MONTANT MAXIMUM DE 300 000€
L’investissement en loi Duflot est limité à deux investissements par an et par foyer fiscal et ne peut dépasser 300 000€ pour chacun des deux investissements.
3. INVESTIR DANS UN LOGEMENT NEUF BBC OU RT 2012
Pour investir en loi Duflot, l’investisseur s’engage à acquérir un bien immobilier neuf bénéficiant du label Bâtiment Basse Consommation 2005 ou respectant la Réglementation Thermique 2012. Il pourra également choisir de rénover un logement afin qu’il respecte ces nouvelles règlementations.
4. LOUER LE LOGEMENT PENDANT AU MOINS 9 ANS
Le logement Duflot devra être achevé dans les 30 mois après le début des travaux pour les logements acquis en vue d’un futur achèvement. Il devra également être mis en location pour une période minimale de 9 ans (108 mois).
5. LOUER LE LOGEMENT NON MEUBLÉ COMME RÉSIDENCE PRINCIPALE
L’investisseur en loi Duflot s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale.
6. LOUER LE LOGEMENT HORS DESCENDANCE ET MÊME FOYER FISCAL
Le locataire ne pas appartenir au même foyer fiscal ni être un ascendant ou descendant direct du propriétaire acquéreur.
7. CHOISIR UN LOGEMENT DANS LE ZONAGE DUFLOT : A BIS, A OU B1
Le logement doit être situé dans les zones A Bis, A ou B1, c’est-à-dire Paris et les grandes agglomérations françaises. Une dérogation temporaire pourra être accordée sur les logements situés en zone B2.
Attention: La zone C est en revanche totalement inéligible selon les conditions de la loi Duflot.
8. RESPECTER DES PLAFONDS DE LOYER ET DE RESSOURCES POUR LE LOCATAIRE
L’investisseur doit respecter des prix maximum de loyers et de ressources pour son locataire. Ces plafonds sont réglementaires et fixés annuellement par décret. Ils dépendent notamment de la composition du foyer du locataire et de la zone d’emplacement du logement.
ZONE A BIS | ZONE A | ZONE B1 | ZONE B2 |
---|---|---|---|
18,25 €/m2 | 13,56 €/m2 | 10,93 €/m2 | 9,50 €/m2 |
Remarque: Pour les logements situés dans un département d’Outre-Mer, à Saint-Martin ou Saint-Pierre-et-Miquelon, le plafond de loyer est de 11,19 €/m2. En ce qui concerne la Polynésie française, Wallis-et-Futuna et la Nouvelle-Calédonie, le prix du m/² est de 13,56 €.
COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE | ZONE A BIS | ZONE A | ZONE B1 | ZONE B2 |
---|---|---|---|---|
Personne seule | 41 855 € | 41 855 € | 34 115 € | 30 704 € |
Couple | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € | 41 001 € |
Personne seule ou couple +1 | 82 002 € | 75 194 € | 54 785 € | 49 307 € |
Personne seule ou couple +2 | 97 904 € | 90 070 € | 66 139 € | 59 526 € |
Personne seule ou couple +3 | 116 487 € | 106 627 € | 77 805 € | 70 025 € |
Personne seule ou couple +4 | 131 078 € | 119 897 € | 87 685 € | 78 917 € |
Majoration à partir de +5 | +14 603 € | +13 369 € | +9 782 € | +8 801 € |
+1 à +5 : nombre de personne(s) à charge
Les modes d’acquisition
Vous pouvez investir en loi Duflot selon quatre grands modes d’acquisition :
- en tant que particulier (le plus répandu)
- via une Société Civile Immobilière (SCI) ou tout autre société non soumise à l’impôt sur les sociétés,
- en indivision,
- en tant qu’associé d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).
Au terme de l’engagement de location obligatoire de 9 ans, les contraintes de location imposées par la loi Duflot (plafonds de loyer et de ressources du locataire) ne sont plus obligatoires pour la location du bien. Rien n’empêche alors de conserver ce bien à la location, de le transmettre librement à sa descendance ou de le vendre et donc de dégager une plus-value.
À compter de 2023 : de nouvelles conditions pour le Pinel Plus
La loi Pinel telle qu’on la connaît prendra fin le 31 décembre 2024. Toutefois, dès le 1er janvier 2023, si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt actuelle, il vous faudra remplir de nouvelles conditions d’éligibilité. En effet, afin de préparer la fin du dispositif, la loi Pinel va changer à compter de 2023, avec une baisse de l’avantage fiscal.
- Pour un investissement en 2023, les investisseurs bénéficieront d’un avantage fiscal de 10,5 % pour une location de 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans.
- Pour un investissement en 2024, les investisseurs bénéficieront d’un avantage fiscal de 9 % pour une location de 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans.
Pour continuer à bénéficier du taux plein de la réduction d’impôt Pinel, les investisseurs auront la possibilité de choisir le Pinel Plus, un nouveau dispositif disponible à compte du 1er janvier 2023. Ce dernier conserve la réduction d’impôt pleine, sous réserve de respecter certains critères, en plus de ceux déjà existant de la loi Pinel. En d’autres termes, le dispositif Pinel Plus reprend le fonctionnement de la loi Pinel et y ajoute les conditions suivantes :
- Investir dans un quartier d’investissement prioritaire ;
- Respecter les nouvelles normes énergétiques ;
- Respecter les nouveaux critères de confort ;
Les nouvelles normes énergétiques dépendent de la date d’investissement :
- Pour un bien acquis rénové, il devra justifier d’un DPE de classe B ;
- Pour un bien avec un permis de construire daté d’avant le 1er janvier 2022, il devra respecter le label E+C- et avoir un DPE de classe A ;
- Si le bien est acquis neuf en 2023, il doit respecter le jalon 2025 de la RE2020.
- Si le bien est acquis neuf en 2024, il doit respecter le jalon 2025 et avoir un DPE de classe A.
En ce qui concerne les critères de confort, les logements éligibles au Pinel Plus devront avoir une double exposition à compter du T3 et respecter une superficie minimale selon la typologie du bien : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5. Les logements devront également avoir un extérieur, d’une dimension minimal de 3 m² (T1/T2), 5m² (T3), 7m² (T4), 9 m² (T5).